“갑자기 집이 두 채가 되었습니다. 팔긴 팔아야 하는데, 양도세 폭탄이 무섭습니다.”
부득이하게 1가구 2주택자가 되었을때 직면하는 가장 현실적인 고민입니다. 하지만 최근 개정된 비과세 요건을 제대로 이해하면, 억 단위 세금을 합법적으로 줄일 수 있습니다.
1. 일시적 2주택 비과세 요건 (2025년 기준)
1가구 2주택자도 일시적 사유로 인해 주택이 두 채가 된 경우에는 일정 요건을 충족하면 비과세가 가능합니다.
✅ 대표적인 경우
🔹 기존 주택에 살다가 새 주택을 매입하여 이사
🔹 직장 이전 등으로 어쩔 수 없이 주택을 신규 취득
🔹 새 아파트에 입주하면서 종전주택을 늦게 파는 경우
✅ 2025년 기준 비과세 요건 요약
즉, 1년 이상 기존주택 보유 + 신규주택 취득 후 3년 이내 기존주택 양도 시 비과세가 가능합니다.
❗ 주의사항
🔹 두 주택 모두 조정지역일 경우: 거주요건 및 기한에 더 유의
🔹 거주요건 입증은 주민등록등본, 공과금 납부내역 등 필요
2. 혼인·동거봉양·상속 특례 적용 기준
주택 수가 일시적으로 늘어나는 경우가 있습니다. 이런 경우도 특례 규정에 따라 비과세 적용이 가능합니다.
1) 혼인으로 인한 2주택
🔹 혼인일로부터 10년 이내에 기존 주택을 양도하면 비과세 가능
🔹 단, 부부 각각의 주택이 각각 1주택이어야 함
🔹 2024년 11월 12일 이후 양도분부터 5년 → 10년으로 연장
2) 동거봉양(부모님 봉양 등)
🔹 60세 이상 직계존속과 합가하여 주택 수가 늘어난 경우
🔹 합가일로부터 10년 이내에 먼저 취득한 주택을 양도하면 비과세 가능
3) 상속주택의 예외
🔹 상속으로 주택을 한 채 더 받았다면 일시적으로 2주택이 됩니다.
이 경우 상속주택은 주택 수에서 제외 가능하나,
🔹 상속받은 주택이 피상속인의 단독주택이어야 함
🔹 양도 시 보유기간, 시가, 거주 여부 등 조건 필요
요건 확인 후, 실제 내 상황을 점검하고 싶다면 국세청 홈페이지에서 양도소득세를 모의계산해볼 수 있습니다.
3. 2025 개정 주요 내용 한눈에 보기
이 개정은 양도세 절세 전략에 유리하게 작용합니다. 특히 혼인·봉양 사유가 있는 경우 적극 활용해야 합니다.
4. 실전 시나리오로 보는 비과세 적용 예시
🔹 사례1: 청약 당첨으로 일시적 2주택
A씨는 서울 강서구 아파트를 2018년 1월에 매입해 거주
2023년 6월, 하남시에 청약 당첨으로 2025년 5월 입주
기존 아파트를 2025년 8월에 매도 예정
✅ 보유 1년 이상 + 신규주택 취득 후 3년 이내 매도 = 비과세 가능
🔹 사례2: 혼인 후 주택 합가
B씨는 2020년부터 인천 아파트 소유
2024년 배우자와 혼인, 배우자는 분당 아파트 보유 중
2028년 B씨 명의의 인천 아파트 매도 예정
✅ 혼인일로부터 10년 이내 매도이므로 비과세 가능
🔹 사례3: 부모님과 합가하며 2주택 보유
C씨는 2019년부터 본인 소유 아파트 거주
2024년 부모님이 소유한 주택으로 전입해 함께 거주
2030년 본인 아파트를 양도
✅ 합가일로부터 10년 이내 매도 시 동거봉양 특례 적용 가능
5. 자주 하는 질문 (FAQ)
Q1. 기존주택은 비조정지역인데 새로 산 집이 조정지역이면 어떻게 되나요?
→ 종전주택만 조정대상지역이 아니면 거주 요건은 요구되지 않습니다.
✅ 국토교통부 홈페이지에서 확인 가능
Q2. 3년이 조금 넘었는데도 사정이 있어 못 팔았어요.
→ 세법은 예외를 거의 두지 않습니다. 3년이 지나면 일시적 2주택 비과세 요건에서 벗어나므로, 중과세율(최대 82.5%)까지 적용될 수 있습니다.
Q3. 전입 안 했는데 거주로 인정되나요?
→ 실거주 입증은 공과금, 가족 동반 거주 증빙, 실제 생활 흔적 등으로 판단합니다.
Q4. 2주택 중 어떤 집을 먼저 팔아야 하나요?
→ 비과세 요건에 더 부합하는 주택을 먼저 양도해야 세제상 유리합니다.
6. 1세대 1주택 비과세 기본 조건
양도소득세는 집을 팔 때 생긴 차익에 대해 부과되는 세금입니다. 다만, 1세대가 1주택만 보유하고 일정 요건을 충족할 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
✅ 기본 요건
🔹 1세대가 국내 1주택만 보유하고 있을 것
🔹 보유기간 2년 이상일 것
🔹 양도가액이 12억 원 이하일 것
단, 조정대상지역 여부에 따라 거주 요건이 추가됩니다.
조정대상지역은 국토교통부가 지정하며, 자주 변동되므로 취득 시점 기준으로 판단해야 합니다.
💡 Tip: 배우자가 주택을 따로 보유하고 있더라도, 동일 세대에 속하면 2주택으로 간주되므로 주의해야 합니다.
7. 절세 체크리스트
🔹 보유 및 거주 요건 충족 여부 확인
🔹 주택 취득일과 양도 예정일 정리
🔹 조정대상지역 여부 최신 확인 (국토부)
🔹 배우자 및 세대원 주택 보유 현황 점검
🔹 사전 세무 전문가와 상담 예약
마무리
1가구 2주택 양도세 비과세 요건은 단순한 듯 복잡합니다. 특히 ‘일시적 2주택’의 경우, 단 하루 차이로 수천만 원의 세금이 발생할 수 있습니다.
2025년 개정된 규정을 꼼꼼히 확인하시어 다양한 조건을 따져보고 절세 기회로 삼으시기를 바랍니다.
여러가지 요건을 따져본 후 양도 직전 반드시 요건 충족 여부를 재확인하는 것이 좋습니다.
